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镜子文摘 于2018-11-27 09:30:39 [楼主]

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[标题]高负债现实下,国人还有钱买房吗?发改委专家一席话透露重要信息

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来源: 今日头条号 楼市奇说

近日,玻璃大王曹德旺的一席话引起了巨大争议,曹德旺认为,未来房价会崩盘,要知道现在的有钱人都已经有好几套房子了,不会再去买房子。剩下有购房需求的都是没有钱的人要买。但是如果房价越来越高,年轻人也承担不起,自然也就卖不出去了。

有人说曹德旺是个外行,他压根不懂房地产,理由很简单,房子每年都在增量建造,地方政府每年卖地收入依然在增加,中国城市化进程也只有60%不到,距离国际化水平的70%还相差甚远,未来5-10年中国还有2-4亿农村人口进城,这都会创造买房需求,这背后依然是中国房地产的机会,所以长期看,房价还是会整体上涨,说房子卖不出去那是瞎操心。

也有拥趸们极其赞成曹德旺的观点,他们认为城市集聚效应已经完成,中国大多数城市的房价绝对值相对较高,更直白地说是已经到了顶点了,现在的年轻人靠工资收入一辈子都很难负担得起一套房子。且房地产正在将居民间的贫富差距越拉越大,有钱的炒房投资客们囤着住不尽的房子,但仍然有几亿普通民众穷尽一生在为一套房子血拼到底。

作为刚需,奇哥虽然倾向于房地产能迎来盘整,房价能有所下跌,这样亿万刚需在实现买房梦上也会轻松很多,但不用我说,大家也都知道这并不现实——房地产作为拉动中国经济增长的重要引擎之一,一直高负荷运转了二十多年了,他的功劳不容忽略,但是我们不得不正视的更大问题是,房地产动力十足地轰鸣了那么多年,其自身存在诸多扭曲畸形,已经到了必须要大矫正的时候了。不是说房地产未来就一定要“倒退着”发展,而是说以后绝对不能像过去那般大跨步迈进了。

首先,高负债现实下,国人已经不像过去那般有钱买房了,房地产增速会逐渐放缓。人民大学近日发布调查报告显示:中国居民财富基本被房地产掏空,过去的辉煌不可能再复制!报告认为,中国消费者在房地产去库存中债务率大幅度上升,消费基础受到严重削弱。

2015年之后,股市不甚景气,实体制造业更是发展无力,居民不愿意把钱投向这些领域,但他们又必须得找个储蓄罐,毫无疑问房地产就是这个储蓄罐,所以16年、17年大家都疯狂借钱买房,居民净储蓄开始出现持续下降的态势,广大中产阶级和中下收入阶层被房地产套牢。统计数据显示,中国居民财富的拥有量大概78%是通过房地产市场来呈现。

上财高等研究院一份报告警示,从我国家庭债务占GDP的比重来看,截至2017年,比值为48%,已远超其他发展中国家。我国家庭债务与可支配收入之比高达107.2%,超过美国当前水平,逼近美国金融危机前峰值,很多家庭已入不敷出。

其中最让人印象深刻的一项数据显示:我们的90后在踏入工作三四年后,不仅没有储蓄且平均负债已经高达12.79万元——越来越多的年轻人陷入了消费主义陷阱,两手空空负债累累。即便是我们非常认可他们这一代人很有能力,但是这样的情况至少在2年内不会有好转。众所周知,90后正逐渐成为新一轮的购房主力,但就当前条件而言,我真的不敢奢望他们在购房方面能有多强的贡献。

其次,房地产对经济贡献仍然巨大,未来房地产市场分化严重,整体趋于稳步发展是大概率事件。近日,原国家发改委和小城镇中心主任李铁谈及房地产市场问题时,说的一席话更透露了重要信息:李铁认为,房地产市场目前正趋于稳定,尤其是在经历了2年多“房住不炒”的调控干预下,投机炒作需求基本被遏制住了,未来关注的重心要转回到“房地产对经济的重要作用”上来,毕竟当前中国经济下行压力很大;

在谈及房价时,李铁更直言不讳,过去几年中国部分地区房价上涨是实际需求所致,比如一线城市,集中优势资源,有资金实力的人都集中在那里,购房需求旺盛,房价上涨是市场发展自然过程;那些人口流入、收入较高的二线城市、沿海城市,未来房价还会有较大的上升空间。大趋势虽然如此,但更不能忽略当前调控的重要威力,未来的两三年是房地产回归健康理性的关键时期,国家政策虽然不会继续加大,但更不可能立刻放松,这就注定了市场不会再有大起大落,楼市未来的主基调必将以“稳”为主。

再者,经济需要房地产适度带动,但房地产不能孤注一掷,资金更应该合理向实体引导。今日,在深圳创新发展研究院等主办的“中国改革论坛”上,社科院专家余永定认为,中国的资源配置上存在巨大问题——房地产投资在中国的总投资、在GDP中的比重太高,房地产投资本身对于中国以后的技术发展、创新能力的培育本身的作用不是特别大的,如果把钱用在房地产这儿就不能用在技术发展上了,所以中国有必要扭转这样的情况。我们的经济不能够成为房地产投资的“人质”。房地产虽然是重要的,但他更希望资源配置更多地进入实业和科技创新等行业。

这一点奇哥其实深有感触,几个月前当华为技术研发团队搬离深圳搬去东莞时,我就说过,这是房地产挤压实体制造业的铁证,国家应该从中吸取教训,实体制造业未来要多多输血扶持,否则会有更多的高科技企业步华为的后尘。

实体企业从地价、房价居高不下的一线城市纷纷逃往二三线城市,不仅仅影响城市战略发展布局,更会打消实体制造业发展的积极性,太多的资金密集向房地产市场灌入,对于中国技术创新的发展有阻碍作用。过去数十年房地产一家独大,百业凋敝的时代要彻底改写才行。

奇哥不止一次强调过,作为大家购房路上的引路人,我们的言论有时候至关重要,但红口白牙说一堆大家喜欢听的话,却是南辕北辙的表达,不仅没有意义还会遗祸无穷,可能导致很多想买房的人彻底错过“上车”的机会,遗憾终身。

因此,基于居民负债已经接近极限这一事实,以及两位专家的言论来看,奇哥坚信未来房地产依然会在经济发展中扮演重要角色,但是绝对不会重蹈过去十几年的覆辙,毕竟房地产井喷发展的摧毁力巨大,国家已经不能容忍再有类似情况出现。

对于未来房价走势,奇哥还是要坦诚直言,虽然我一直强调整体来看未来房价小幅下跌是大概率事件,但是对于人口相对集中,资源优越,产业发达的一二线城市来说,短时间内虽然有调控政策压制,不可能有大的起伏,但是未来房价依然具备上涨趋势;

相较于一二线,其实三四线才是最令人担心的,这一轮各种刺激之后,很多地方都翻倍,跨入万元、两万元俱乐部了,不可思议的是,连贫困县都过万了,且人口还在不断流失。

那么未来谁能接盘,谁还能接得起这个盘,这是务必要去思考的问题。等到大家发现,本地人买不起,外地有钱人不会过来买的时候,这时候才是三四线房价真正的地狱时刻。


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